【2026年改正】住宅ローン控除はどう変わった？中古住宅の拡充と省エネ要件の厳格化
こんにちは！税理士の長岡です。今回は、「住宅ローンの延長について！」の内容になります。
2026年度の税制改正により、住宅ローン控除の適用期限が2030年12月31日まで5年間延長されました。あわせて、いくつかの重要な見直しも行われています。
今回の改正から読み取れるのは、「省エネ性能の向上」と「中古住宅の活用」を後押しするという国の姿勢です。裏を返せば、性能の低い住宅は段階的に対象から外れていきます。「いつ買うか」だけでなく「どんな家を買うか」が、そのまま減税額に直結する時代になりました。
住宅ローン控除の基本
年末のローン残高に控除率0.7％を掛けた金額を、所得税（引ききれない分は住民税から一定額まで）から差し引く制度です。適用を受けるには、返済期間10年以上のローンであること、合計所得金額が2,000万円以下であることなどの要件があります。
借入限度額と控除期間（2026年以降）
国土交通省の資料をもとに整理すると、次のようになります。カッコ内は子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ後の金額です。
| 住宅の区分 | 新築 | 既存（中古） |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円（5,000万円）×13年 | 3,500万円（4,500万円）×13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円）×13年 | 3,500万円（4,500万円）×13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（3,000万円）×13年 ※2028年以降は原則対象外 |
2,000万円（3,000万円）×13年 |
| その他の住宅 | 支援対象外 | 2,000万円×10年 |
出典：国土交通省『住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置』／カッコ内は子育て世帯・若者夫婦世帯
ポイント1｜中古住宅の支援が大幅に強化されました
新築価格の高騰を受け、今回の改正では中古（既存）住宅への支援が手厚くなりました。省エネ性能の高い中古住宅を取得した場合、借入限度額が引き上げられるとともに、控除期間もこれまでの10年から新築と同じ13年に延長されます。
これはかなり大きな変更です。これまで「中古は10年」が当たり前でしたが、省エネ性能さえ満たせば新築と同等の扱いになります。予算の制約で新築を諦めていた方にとって、選択肢が実質的に広がりました。
ポイント2｜床面積要件が40㎡に緩和
これまで原則50㎡以上とされていた床面積要件が、合計所得金額1,000万円以下であれば、住宅の区分にかかわらず40㎡以上から適用可能になりました。
都心のコンパクトな中古マンションなども減税の対象となりやすくなり、単身の方や夫婦二人世帯の住まい選びの幅が広がります。ただし所得が1,000万円を超える場合は、引き続き50㎡以上が要件となる点にご注意ください。
ポイント3｜省エネ性能と立地の要件が厳しくなります
2028年以降、省エネ基準適合住宅の新築は原則対象外
認定長期優良住宅やZEH水準住宅は高い限度額が維持される一方、2028年以降は「省エネ基準適合住宅」の新築が原則として控除対象外となります。
ただし経過措置があり、一定の期日までに建築確認を受けた場合などは、借入限度額2,000万円・控除期間10年で適用できる場合があります。この場合、子育て世帯等への上乗せはありません。該当しそうな方は、建築確認のタイミングを必ず確認してください。
災害危険区域等（災害レッドゾーン）内の新築も対象外に
2028年以降に入居する住宅について、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーン内の新築は住宅ローン控除の対象外となります。住宅の性能と立地の双方が問われる時代になったといえます。
なお、不動産取得税の住宅特例についても同様に、災害危険区域等での新築住宅を対象外とする見直しが行われています。
ポイント4｜子育て・若者夫婦世帯への上乗せは継続
19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を「子育て・若者夫婦世帯」として、借入限度額を上乗せする優遇措置が継続されます。上の表のカッコ内の金額がこれにあたります。
該当する世帯は、そうでない世帯と比べて控除総額が数十万円単位で変わってきます。年齢要件がある以上、「いつ買うか」が金額に直結するという点は意識しておいてよいと思います。
経営者・個人事業主が特に注意したい3つの点
1. 所得要件2,000万円は、役員報酬の設計に関わります
合計所得金額が2,000万円を超えると、住宅ローン控除は使えません。役員報酬の水準によっては、この線を超えてしまう方がいらっしゃいます。住宅の購入を検討している年に報酬を引き上げると、控除が受けられなくなるという事態も起こり得ます。
また床面積40㎡台の物件を検討する場合は、所得1,000万円のラインも効いてきます。住宅購入と役員報酬の改定は、セットで考えてください。
2. 個人事業主は毎年、確定申告が必要です
会社員の場合は1年目に確定申告をすれば、2年目以降は年末調整で完結します。しかし個人事業主には年末調整がないため、毎年の確定申告で控除の手続きが必要です。うっかり記載を漏らすと、その年の控除が受けられません。
3. 自宅兼事務所・店舗併用の場合は按分が必要
自宅の一部を事務所や店舗として使う場合、居住用部分が全体の一定割合以上であることが必要で、控除の対象になるのも居住用部分に対応する金額に限られます。事業割合を大きく取れば経費は増えますが、住宅ローン控除は減ります。どちらが有利かは、金額を出して比べるしかありません。
当事務所がお手伝いできること
- 住宅購入を踏まえた役員報酬・所得水準の設計
- 自宅兼事務所の按分割合について、経費と控除を通算した有利判定
- 個人事業主の方の住宅ローン控除の申告サポート
- 住宅ローンと事業融資の借入余力を踏まえた資金計画
よくあるご質問
Q. 中古住宅なら必ず13年になりますか？
A. いいえ。省エネ性能を満たす住宅が対象です。性能要件を満たさない「その他の住宅」は、従来どおり2,000万円・10年となります。
Q. 買うなら早いほうが得ですか？
A. 一概には言えません。ただし省エネ基準適合住宅の新築を検討している場合、2028年以降は原則対象外となるため、時期の影響は大きくなります。
Q. 住宅ローンを組むと、事業融資に影響しますか？
A. 個人事業主の場合、影響が出ることがあります。事業の資金調達を予定しているなら、順番を含めて事前にご相談ください。
まとめ｜「どんな家か」で減税額が変わります
2026年からの住宅ローン控除は、環境性能や安全性の高い住宅を優遇する仕組みへと進化しました。省エネ性能のレベルや立地条件が、将来の減税額に直結します。物件を決めてから調べるのではなく、探し始める前に要件を押さえておくことが大切です。
特に経営者や個人事業主の方は、所得水準や事業用按分によって結果が変わります。ご自身のライフプランと事業の計画をあわせて整理したいとき、お気軽にご相談ください。
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長岡会計事務所（兵庫県芦屋市）／認定経営革新等支援機関
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※本記事は2026年8月時点の公開情報をもとに作成しています。借入限度額・要件・経過措置の詳細は住宅の区分や入居時期によって異なります。実際のご判断にあたっては、国土交通省・国税庁の公表資料をご確認いただくか、当事務所までご相談ください。
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