【2025年最新】令和7年分 路線価が発表！全国平均2.7％上昇、相続・贈与税への影響は？
こんにちは！税理士の長岡です。今回は、「令和7年度の路線価」についての内容になります。最後までお読みいただけると幸いです。
はじめに：土地の評価額が税金を左右する時代
2025年7月1日、国税庁から「令和7年分の路線価」が発表されました。
路線価は、土地の相続税や贈与税を計算する上で欠かせない基準。今回の発表により、多くの地域で相続税額や贈与税額が実質的に増加する可能性があります。
この記事では、今年の路線価の概要と税務上の影響、そして今からでもできる対策について、実務目線で解説します。
1. 路線価とは？相続や贈与にどう関わるのか
路線価とは、国税庁が毎年7月に公表する、1月1日時点の「標準宅地の㎡単価」です。
道路に面した土地ごとに設定されており、相続税・贈与税の土地評価額を算出する基準価格として使われます。
■ 路線価 ≠ 時価
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 路線価 | 相続・贈与税評価の基準。公表される価格（おおよそ時価の80%） |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税計算用の評価額。時価の70%程度 |
| 実勢価格（時価） | 実際の売買価格。最も高い |
2. 令和7年（2025年）分 路線価の全体傾向
全国の標準宅地（約31万8千地点）の**平均変動率は+2.7％**と、4年連続で上昇しました。
これは、以下のような要因が影響しています：
- コロナ禍後のインバウンド需要回復
- 都市部の再開発による地価上昇
- 資産インフレや海外投資マネーの流入
3. 上昇・下落の都道府県ランキング
■ 上昇：35都道府県（前年29）
最も上昇したのは東京都（+8.1％）。
次いで、愛知・大阪・京都・福岡などの大都市圏でも高い伸びを示しました。
■ 下落：12県（前年16）
下落率トップは奈良県（-1.0％）。
能登半島地震の影響で、北陸の一部エリアにも反映されました。
4. 都道府県庁所在地の最高路線価トピックス
- 全国35都市で最高路線価が上昇（前年は37都市）
- 最高路線価が下落したのは鳥取市のみ
- 最高額：東京都中央区銀座5丁目・銀座中央通り（1㎡＝4,808万円） ※40年連続日本一
5. 路線価上昇で税金はどう変わる？
相続税・贈与税において、土地評価額が上がると課税対象額も増加します。
以下は概算シミュレーションの一例です。
■ 相続税の影響例（土地のみ）
| 内容 | 路線価6％上昇前 | 路線価6％上昇後 |
|---|---|---|
| 路線価 | 300,000円/㎡ | 318,000円/㎡ |
| 土地面積 | 200㎡ | 同左 |
| 評価額 | 6,000万円 | 6,360万円（＋360万円） |
→ 課税価格が増加し、相続税額が数十万円～数百万円上がる可能性も。
6. 今からできる3つの相続・贈与税対策
■ ① 土地の有効活用による「貸家建付地評価」適用
→ 賃貸活用で最大30～50％の評価減が狙える可能性。
■ ② 生前贈与を活用した評価額圧縮
→ 早期に贈与を進め、路線価上昇リスクを分散。
→ 暦年贈与・相続時精算課税の選択肢を比較。
■ ③ 小規模宅地等の特例を活かす
→ 330㎡までの自宅用地について最大80％評価減。
→ 親族居住継続など条件に注意。
7. よくある質問（Q&A）
Q. 固定資産税には影響ないの？
→ 路線価と固定資産税評価額は別物です。固定資産税は市町村が決定し、3年に1回改定されます。
Q. 自分の土地の路線価はどうやって調べる？
→ 国税庁の「財産評価基準書」Web版で地図検索・閲覧可能です（無料）
URL：https://www.rosenka.nta.go.jp/
まとめ：路線価の変化＝税金の変化。定期的な見直しを
土地の評価は、年ごとに大きく変動する可能性がある資産のひとつです。
特に、相続や贈与の発生が見込まれる方にとって、最新の路線価を把握することは不可欠です。
- 地価が上がるほど課税リスクも上昇
- 評価額の差で数百万円単位の税負担の差も
- 専門家と早期に対策を練ることが重要です
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