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固定資産税・維持費・キャッシュ流出…売らない理由が損失に！経営判断の分かれ道となる資産売却の実践知識。

使っていない土地・建物、持ちっぱなしにしていませんか？不稼働の固定資産は“キャッシュ喪失装置”——今こそ売却してキャッシュフローを改善せよ！

はじめに｜「とりあえず持ってる」は経営の足かせになる

  • 使っていない倉庫
  • 空室だらけのテナントビル
  • 将来使うかもしれない…と手放せずにいる土地

このような“眠ったままの資産”、あなたの会社にもありませんか？

経営者の多くは「資産＝財産」と考えがちですが、稼働していない固定資産は、実は“お金を吸い取る存在”でもあります。

この記事では、

  • なぜ不稼働資産がキャッシュフローを悪化させるのか？
  • 売却するとどんなメリットがあるのか？
  • 税務・財務面の影響は？

を、わかりやすく解説していきます。

不稼働資産は「持っているだけ」でお金が出ていく

1. 固定資産税・都市計画税がかかり続ける

使っていようが使っていまいが、毎年課税される固定資産税。
地方によっては数十万円〜数百万円の出費になることも。

→ 「稼いでいないのに支出だけある」典型例です。

2. 維持管理費・修繕費がかかる

  • 雨漏り対応
  • 雑草の除去
  • 警備や電気の基本料金

→ 小さな積み重ねが、年間数十万円単位でキャッシュを奪っていきます。

3. 減価償却で帳簿は減るが、現金は増えない

帳簿上では毎年「減価償却費」が計上されますが、
これは“費用”であって、実際のお金は動いていません。

→ 税引後利益は減るのに、キャッシュは残らないという歪んだ構造に。

では、売却すると何が良くなるのか？

メリット①：キャッシュが一気に増える！

不動産はそのまま売れば、即・現金化できます。
例：未稼働の倉庫（帳簿価格500万円）を1,500万円で売却
→ 差額の1,000万円が譲渡益（課税対象）になりますが、
→ 現金としては1,500万円入ってくる！

→ このキャッシュがあれば…

  • 借入の返済ができる
  • 資金繰りに余裕ができる
  • 設備投資や採用に再投資できる

メリット②：固定費が削減される

  • 固定資産税
  • 修繕費
  • 保険料
  • 空き家対策費用

→ 売却すればこれらがすべてゼロになります。
＝「毎年確実に出ていくお金」が止まる！

メリット③：決算書の“見た目”がよくなる

不稼働資産は“見た目上の資産”にはなりますが、実質的には負債的な存在。
売却することで、

  • 総資産がスリム化
  • 流動比率や自己資本比率が改善
  • 銀行評価もアップ

→ 銀行との融資交渉もスムーズに進みやすくなります。

【比較表】持ち続けた場合と売却した場合のキャッシュフロー

項目保有売却後
固定資産税年20万円支出0円
修繕・管理費年10万円支出0円
減価償却あるがキャッシュなしなし（資産除外）
売却益0円現金1,500万円入金（税引後1,100万円）
キャッシュ残高年間マイナス一気にプラス転換

売却＝課税リスク？→戦略的に売れば安心！

「売ると税金がかかるから損では？」とよく聞かれますが、実際には：

  • たとえば譲渡益1,000万円に法人税30％でも課税額は約300万円
  • それでも700万円以上の現金が手元に残る！

→ 税金は出ても、キャッシュが増えるなら“使えるお金”は確保できるのです。

税負担を抑える方法もある！

  • 他の赤字事業と損益通算する
  • 繰越欠損金とぶつける
  • 売却時期を事業年度の利益状況に合わせて調整する
  • 退職金や特別償却とセットで利益調整する

→ ChatGPTなどの生成AIでシミュレーションすることも可能です。

不稼働資産がある企業にありがちな“心理的ブレーキ”

「将来使うかもしれない」

→ 5年後、10年後に使う予定が本当にありますか？
→ その時には売却資金で“よりよい投資”が可能かもしれません。

「思い入れがある物件だから…」

→ 気持ちは大切ですが、それで資金繰りが圧迫されていませんか？
→ 「会社を守る」ために、感情と数字を切り分けることも経営者の決断です。

売却を検討すべき資産の見極めポイント

  • 2年以上使われていない
  • 保守費・税金だけかかっている
  • 売却すれば借入金完済に近づく
  • 地域的に資産価値が下がりつつある

→ これらに当てはまるなら、一度「売る選択肢」を真剣に検討すべきです。

おわりに｜使わない資産を“抱え続ける”のは、リスクでしかない

不稼働の固定資産は、ただの“使わないモノ”ではありません。
それは毎年キャッシュを吸い取る「見えないコスト」であり、
資金繰りを悪化させる「経営リスク」です。

そして今、資産を売却して現金を得ることは、借入よりも安全で即効性のあるキャッシュフロー改善策なのです。

ご相談ください｜資産売却シミュレーション・税務戦略も対応可能

  • 売却時の税金試算
  • キャッシュフロー比較表の作成
  • 銀行交渉や決算評価対策のアドバイス
  • AIによる売却タイミング判断

「これ、売った方が得なのか？」と感じたら、ぜひ一度ご相談ください。

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