融資

「個人が不動産融資を受けるには？重視されるポイント・強い金融機関・必要書類を徹底解説」

個人で不動産融資を受けるには？
～重視されるポイント・金融機関の特徴・必要書類・エビデンスを徹底解説～

はじめに

「不動産投資を始めたいけれど、融資を受けられるか不安」「どの金融機関が有利？」「どんな書類を準備すればいい？」
これらは不動産投資を検討する多くの方が直面する悩みです。

不動産投資は多くの場合、自己資金＋金融機関からの借入でスタートします。
そのため、融資審査のポイントや必要書類、エビデンスを理解しておくことが、投資の成否を分ける重要なカギとなります。

この記事では、個人が不動産融資を受ける際に重視されるポイント、融資に強い金融機関、必要書類・エビデンスを、これから不動産投資を始める方にわかりやすく解説します。

1. 個人で不動産融資を受ける際に重視されるポイント

① 年収・勤続年数・職業

金融機関は「返済能力」を最も重視します。

  • 年収が高いほど有利（目安：500万円以上）
  • 勤続年数が長いほど信用度アップ（3年以上が目安）
  • 公務員・大企業勤務など安定した職業は評価が高い

② 自己資金（頭金）

  • 自己資金が多いほど融資条件が良くなる
  • フルローン・オーバーローンも存在するが、自己資金ゼロでは金利が高くなる傾向

③ 借入状況（信用情報）

  • 他のローン・クレジットカードの利用状況を金融機関はCIC・JICCなどで確認
  • 返済遅延や延滞履歴があると審査が厳しくなる

④ 不動産の収益性・担保評価

  • 購入予定物件の立地・築年数・家賃相場・利回り
  • 金融機関独自の担保評価（積算評価・収益還元評価）
  • 自己資金＋担保評価で融資可能額が決まる

⑤ 資産背景・納税状況

  • 預貯金や他の資産が多いと評価が高い
  • 確定申告書・源泉徴収票で納税状況を確認される

2. 融資に強い金融機関の特徴

メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）

  • 高年収・高属性（公務員・大企業勤務）向け
  • 金利は低いが審査基準は厳しい
  • 担保評価・物件審査がシビア

地方銀行・信用金庫

  • 地元密着型で柔軟な審査
  • 地域の物件や顧客に積極的
  • メガバンクよりも条件が緩いことが多い

ノンバンク（オリックス・アプラス等）

  • 高金利だが融資スピードが速い
  • 物件評価よりも収益性を重視
  • フルローン・オーバーローンの可能性

3. 融資を受ける際に作成すると良い書類

① 事業計画書（キャッシュフロー表）

  • 購入予定物件の収支計画（家賃収入・管理費・ローン返済額）
  • 空室率・修繕費なども織り込む
  • 複数年のキャッシュフロー表を作成すると信頼度アップ

② プロフィール資料

  • 自己紹介（職歴・資格・投資経験）
  • 資産背景・ローン残高一覧
  • 金融機関に「安心して貸せる人」と印象づける

③ 物件概要書

  • 物件所在地・構造・築年数・間取り・家賃相場
  • 不動産会社から取得した資料を整理して提出

4. 必要なエビデンス（証拠書類）

  • 源泉徴収票または確定申告書3期分（収入証明）
  • 預金通帳コピー（自己資金確認）
  • 既存ローン返済予定表（借入状況確認）
  • 不動産登記簿謄本・公図（物件確認）
  • 売買契約書・重要事項説明書（物件の法的内容）
  • 賃貸借契約書・家賃明細（収益物件の場合）

エビデンスは「できるだけ整っているほど」金融機関の信頼度が増し、融資条件が有利になります。

5. 初めての不動産投資家がやりがちな失敗と対策

失敗1：自己資金ゼロで突っ込む

→ 金利が高くなり、キャッシュフローが悪化。
対策：最低でも購入価格の1割程度は自己資金を用意。

失敗2：収支計画が甘い

→ 空室や修繕費で赤字転落。
対策：空室率・修繕費・税金も盛り込んだキャッシュフロー表を作る。

失敗3：金融機関の選び方を間違える

→ 物件属性に合わない銀行に申し込んで否決。
対策：自分の属性・物件・地域に強い金融機関をリサーチ。

6. 融資に強くなるための準備

  1. 信用情報を整える
    　カードローンやリボ払いを整理し、延滞記録を消しておく。
  2. 確定申告・納税をきちんと行う
    　金融機関は「納税状況＝信用」と見る。
  3. 自己資金を積み上げる
    　預貯金・投資資産を増やして「返済能力＋余力」を示す。
  4. 事業計画書をプロ仕様に
    　金融機関が見やすい形でキャッシュフロー表を作成する。

7. まとめ

  • 個人で不動産融資を受ける際は「返済能力」「物件評価」「自己資金」「信用情報」が重視される
  • 融資に強い金融機関は、メガバンク・地銀・信用金庫・ノンバンクで特徴が異なる
  • 事業計画書・プロフィール資料・物件概要書などを整え、金融機関に安心感を与えることが大切
  • 源泉徴収票・預金通帳コピー・登記簿謄本などエビデンスを揃えるほど有利になる
  • 不動産投資は「融資が始まり」。準備次第で条件が大きく変わる

最後に

私はこれまで多くの経営者・個人投資家の不動産融資サポートを行い、金融機関との交渉現場を見てきました。
共通して言えるのは、融資は「信用」と「準備」がすべてということです。

「とりあえず申し込む」のではなく、自分の属性や物件に合った金融機関を選び、エビデンス・書類を整えて挑むことで、初めての不動産投資でも有利な条件を引き出せます。

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