不動産業こそ「融資をうまく活用する経営」を！
～ 長期借入金と短期借入金の正しい使い分けが、キャッシュフローを安定させる ～

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はじめに：不動産業は「資金が命」のビジネス

不動産業ほど、融資の使い方で経営が大きく変わる業界はありません。

仕入・建築・販売・賃貸・仲介──どのビジネスモデルでも、先にお金が動き、後から回収が発生します。
つまり、資金繰りが悪化するとたちまち経営が行き詰まるのです。

しかし一方で、上手に融資を使いこなせば、
「現金を減らさずに利益を増やす」ことも、「機会損失を防ぐ」ことも可能です。

この記事では、

• 長期借入金と短期借入金の正しい使い分け方
• 不動産業にありがちな融資の誤用
• 金融機関から見た“評価される資金運用”
  について、実務的にわかりやすく解説します。

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第1章　なぜ不動産業は融資活用が経営のカギになるのか

1-1. そもそも「自己資金」だけではまわらない

不動産業は扱う金額が大きく、1件の取引に数千万円〜数億円規模の資金が必要になります。
そのため、自己資金だけでは到底カバーできません。

例えば——

• 土地仕入：5,000万円
• 建物建築費：8,000万円
• 販売までの期間：9ヶ月

このような開発案件の場合、手元資金で賄おうとすると、
資金が1件に固定され、他の案件に着手できなくなります。

👉 つまり、融資を活用できる会社ほど、事業スピードと利益率が高くなるのです。

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1-2. 融資を使いこなす＝経営の幅を広げる

融資は「借金」ではなく、経営をスケールさせるためのレバレッジです。

特に不動産業では、次のような場面で融資が必要になります。

融資の目的	資金の内容	期間の目安
土地・建物の購入	仕入資金	数ヶ月〜数年
建築資金・リフォーム費	投資資金	1〜5年
家賃収入が得られる物件の購入	長期保有資金	10年以上
一時的な運転資金	人件費・仲介立替など	数週間〜数ヶ月

これらの資金を、「長期」「短期」と分けて正しく借りることが経営安定のポイントです。

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第2章　長期借入金と短期借入金の違い

2-1. 長期借入金とは

長期借入金は、1年以上の返済期間を設定する融資です。
不動産業では、以下のような用途に向いています。

• 建物・土地の購入資金
• 収益物件の取得資金
• 店舗・事務所の改装・開発費

メリット

• 返済期間が長く、毎月の返済負担が軽い
• 設備・不動産など「長期価値を生む資産」に適している
• 財務計画が立てやすい

デメリット

• 審査に時間がかかる
• 金利が変動する場合、将来的に支払総額が増えることも
• 短期運転資金に使うと資金効率が悪化

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2-2. 短期借入金とは

短期借入金は、返済期間が1年以内の融資です。
主に、仕入資金・つなぎ資金・運転資金に活用されます。

メリット

• 融資までのスピードが早い（2週間〜1ヶ月以内も可）
• 一時的な資金不足を補える
• 利息負担が短期間で済む

デメリット

• 返済期間が短いため、回収見込みが明確でないと危険
• 滞ると銀行の評価が下がる

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第3章　不動産業の資金循環を理解する

3-1. 「仕入→造成→販売→回収」の流れ

不動産業では、1つの案件の資金が長期間動き続けます。
特に分譲・建売業では、回収までの時間差が非常に長いのが特徴です。

• 仕入れ時に支出が発生
• 建築費も順次支払い
• 売上・入金は半年〜1年後

この間、資金が“寝ている”状態が続きます。
そのため、短期資金で動かす部分と、長期で固定する部分の区別が重要になります。

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3-2. 不動産業の資金繰りは「プロジェクト単位」で考える

1案件ごとに、資金調達→支出→回収→利益確定のサイクルを作ることが大切です。
つまり、案件単位で短期・長期を分けるのが理想です。

資金の性質	内容	融資の種類
回転が速い資金（仕入・造成）	売上で回収できる	短期借入金
固定的な投資（建物・収益物件）	長期に渡り利益を生む	長期借入金

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第4章　長期借入金と短期借入金の使い分け実例

4-1. 【事例①】建売住宅業

• 土地仕入資金：短期借入金（返済6ヶ月）
• 建物建築資金：長期借入金（返済10年）

👉 理由：土地は売却すればすぐ回収できるため短期でOK。建物は固定資産として残るため、長期融資が適切。

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4-2. 【事例②】賃貸不動産業

• 賃貸物件購入：長期借入金（返済20年）
• リフォーム・原状回復費：短期借入金（返済1年）

👉 理由：収益を長期で得る資産は長期借入、短期の改修費は短期で。返済期間を資金の“寿命”に合わせるのが原則。

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4-3. 【事例③】不動産仲介業

• 人件費・広告費：短期借入金（3ヶ月以内）
• 店舗改装費：長期借入金（5年返済）

👉 理由：運転資金は短期で回す。資産価値を生む投資は長期で返す。

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第5章　長期融資だけに頼ると危険な理由

5-1. キャッシュフローが固まりすぎる

長期借入で資金をまとめて確保すると、一見安心ですが、
返済が始まると毎月のキャッシュアウトが固定化します。

不動産業は景気や市況の変動に敏感です。
売上が減っても返済は止まりません。

結果、キャッシュが硬直し、仕入れチャンスを逃すことも。

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5-2. 金融機関の評価も低下

金融機関は「短期資金を短期で返す会社」を高く評価します。
一方で、長期融資で仕入資金を賄っている会社は、
「資金管理が甘い」「キャッシュフローの精度が低い」と見られがちです。

銀行の信頼を得るには、資金の目的と期間を一致させることが最重要です。

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第6章　金融機関別・不動産業におすすめの融資制度

金融機関	特徴	向いている用途
日本政策金融公庫	創業・中小向け。審査柔軟。	開業初期の運転資金・建築資金
信用金庫	地域密着型。スピード対応。	土地仕入・短期借入・当座貸越
地方銀行	資金力・情報力がある。	建築・大型案件向け長期融資
メガバンク	大規模開発・法人格向け	収益不動産・長期保有型案件

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第7章　短期融資を有利に受けるための３つの条件

1. 資金繰り表を常に最新化する
   　→ いつ、いくら必要か明確にすることで銀行との信頼を築く。
2. 返済実績を積み上げる
   　→ 「完済した融資がある」ことが次の融資の信用になります。
3. 案件別に資金を区分管理する
   　→ どのプロジェクトにどの資金を使ったか明確に。

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第8章　まとめ：不動産業は「融資戦略」で未来が変わる

不動産業における資金調達は、単なる借入ではなく「戦略」です。

• 長期借入金は、建物や土地など長期価値を生む投資に
• 短期借入金は、仕入・リフォーム・運転資金など短期間で回収できる資金に

この使い分けを守るだけで、資金繰りは劇的に安定します。

そして、金融機関からの評価も上がり、
次の融資交渉や大型案件へのステップアップが容易になります。

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🔹最後に

不動産業の成功は、「どれだけ借りるか」ではなく「どのように借りるか」で決まります。

私は、税理士兼財務コンサルタントとして、
融資戦略の設計・金融機関との交渉支援・資金繰り表の作成まで一貫してサポートしています。

無理のない資金設計で、あなたの会社の成長スピードを最大化させましょう。

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